30 ноября 2007
10175

Владимир Спасибо: Доходные дома. Для людей с доходами.

В Белгородская область, справедливо считающейся лидером по строительству жилья в ЦФО - по итогам текущего ожидается ввод 1,15 млн кв. метров, то есть почти 1 кв. метр строящегося жилья на одного жителя области - начала реализовываться новая региональная концепция строительства многоквартирных домов. (Виктор Филиппов. Доходный дом./ Эксперт Online"/27 ноября 2007).
До 50% строящегося в области такого жилья должно приходиться на кондоминиумы (дома коллективного владения), примерно столько же - на частные доходные дома и 2-3% - на муниципальные арендные дома. Первый вид многоэтажного строительства предусматривает возведение квартир на средства инвесторов и при долевом участии только покупателей жилой площади. Частные доходные дома предназначены для сдачи жилья внаем.
В указанной статье утверждается, что так живет большинство городского населения Западной Европы и США. Но это совсем не так. О чем ниже.
Муниципальные арендные дома должны решить проблему обеспечения жильем малоимущих. Нормы по строительству и распределению жилья в них будут устанавливать органы законодательной власти на местах.
В течение ближайших трех лет в области планируется построить за счет областного и муниципальных бюджетов социальное арендное жилье в объеме 50 тыс. кв. метров для последующей передачи его по договорам найма малообеспеченным категориям граждан. Это примерно 1,5% от предполагаемого объема жилищного строительства. Конечно, это немного, если к малообеспеченным относят едва ли ни половину населения как по области, так и по России в целом..
Частные доходные дома предполагает начать строить депутат Госдумы от Белгородской области Андрей Скоч - совладелец ЗАО "Газметалл", чье личное состояние оценивается в $3 млрд. Он утверждает, что желает строить доходные дома, в которых бюджетники за адекватную цену смогут арендовать квартиры.
Вряд ли работники бюджетных организаций смогут за адекватную (то есть выгодную обеим сторонам) цену арендовать такие квартиры. Если брать стандарт социальный на семью из 3 человек - 54 м.кв., то только по себестоимости она обойдется минимум в 1,2 млн.руб. С учетом нормы рентабельности (примем 15%), налогов и пр. нужно говорить о 1,5 млн. руб. Если семья будет платить 6 тыс. руб. в месяц (20% от совокупного дохода в 30 тыс. руб. - считаем, что один член семьи работает не в бюджетной сфере), то квартира окупится и принесет доход через 20 лет.
Но наша оценка слишком оптимистична. Покажем это на примере Нижегородской области, где в конце августа 2007 г. правительство одобрило концепцию пилотного проекта "Строительство доходных домов как инструмент реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В качестве пилотного проекта предлагается отработать механизм строительства подобных домов в Нижнем Новгороде, построив доходный дом Нижегородской области No1. Всего планируется построить 5 подобных домов. В рамках проекта было выделено 1 тыс. кв. метров строительных площадей для возведения доходных домов, которое будет осуществляться за счет инвесторов.
Инвестиции в этот проект до 2010 г. составят 553 млн рублей. Для сдачи в наем будут предлагаться одно-, двух-, трехкомнатные меблированные квартиры площадью 24 кв. м., 34 кв. м. и 42 кв. м соответственно. В каждом доходном доме будет около 230 квартир, несколько офисных помещений и подземная автостоянка на 100 мест.
Семье за аренду однокомнатной квартиры придется заплатить 10 тыс. рублей в месяц, двухкомнатная обойдется в 15 тыс. рублей в месяц, а трехкомнатная будет стоить 20 тыс. рублей ежемесячно. Потенциальными жильцами доходных домов, по мнению разработчиков проекта, станут молодые семьи, студенты и специалисты, приехавшие в Нижегородскую область на заработки.
Нечего и говорить, что малообеспеченным семьям в подобных домах "ничего не светит".
Теперь о том, насколько велика доля арендного жилья в других странах.
Для начала справка - в 1990 г. в частной собственности находилось 14,6 % жилого фонда в городах и 62,1% - в сельской местности РФ. В 2004 г. в городах доля частного сектора поднялась до 68, 3%, еще 24, 3% приходится на муниципальную собственность. (Е.Ясин. Политическая экономия реформы ЖКХ (www.liberal.ru/other.asp).
В арендуемом жилье живут менее 20% скандинавов.
В индивидуальных домохозяйствах (прямая собственность) в Дании живет 51%, в Норвегии 63%, в Швеции 38%, в Финляндии - 64%, в Исландии - 81%.
В Норвегии и Исландии распространены жилищные кооперативы, опекаемые муниципалитетом в разных формах, но без участия в собственности. По странам доля таких некоммерческих компаний колеблется от 19% в Дании и 6% в Финляндии до 1% в Норвегии и Исландии и до нуля в Швеции.
Ощущается тяготение к частной собственности, хотя и с обременениями, потому что в городах экономически выгодно проживание в многоквартирных домах. В итоге получается весьма существенный вес распределенных форм собственности, в которых для жильцов снижаются риски, но издержки и качество услуг подвержены негативным мотивациям, впрочем, в этих странах не столь ощутимым.
В США собственниками домов являются 65% семей. И 35% - арендуют.
Есть небольшой сектор социального жилья - домохозяйств, не полностью живущих по правилам рынка примерно 5%.

30.11.2007
www.nasledie.ru

viperson.ru
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован