23 октября 2007
5075

Информационно - аналитическое обеспечение системы ипотечного кредитования в России.

В 2006 году началась реализация национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Одним из приоритетов этого проекта является развитие системы ипотечного жилищного кредитования. О масштабах этого явления свидетельствует то, что за последний год в России задолженность по ипотечным жилищным кредитам выросла в четыре раза по сравнению с 2005 г.. Однако сам рост числа ипотечных кредитов мало о чем говорит, поскольку развитие ипотеки происходит на фоне роста цен: так цена 1 кв. м за тот же период выросла в полтора раза. Чтобы понять, насколько эффективно реализуется национальный проект, и дать прогноз его дальнейшего развития, требуется целесообразная система информационного обеспечения, объективно отражающая сложившуюся ситуацию.
Рассмотрим существующее в настоящее время информационное обеспечение участников системы ипотечного жилищного кредитования. Несмотря на обилие рекламы информированность населения по ипотечным программам, предоставляемым различными кредитными организациями, до сих пор остается недостаточной. В рекламах ипотечных программ банков обычно указываются предельные значения: требований к заемщику (минимальный и максимальный возраст, минимальный стаж работы на последнем месте, гражданство и вид регистрации, уровень и тип доходов, образование, наличие созаемщиков); условий кредита (минимальный и максимальный срок и сумма кредита, ставка по кредиту, условия возврата кредита, требования к первому взносу); требований к залогу (строящаяся или готовая недвижимость, ликвидность); условий страхования. Просмотрев и оценив рекламную информацию, не каждый потенциальный заемщик понимает, что если его возможности не вписываются в рамки ипотечных программ одного банка, то возможно существуют банки с более гибкими условиями кредита. Для того чтобы самостоятельно разобраться во всем и получить оптимальный наиболее выгодный кредит, необходимо досконально изучить все банковские продукты и осуществить выбор ипотечного продукта.



Рис.1. Выбор ипотечного кредита.

На рис.1 видно, что заемщику для оценки своих возможностей получения ипотечного кредита надо собрать информацию не только об условиях ипотечных программ, но и об условиях страхования кредитных рисков (от страховых компаний), о стоимости залога (от оценочных компаний). Учитывая, что изменения в кредитных программах происходят практически еженедельно, сделать это непросто. Гораздо разумнее и выгоднее иметь дело с независимым специалистом, способным помочь выбрать банк и кредитный продукт, а также решить все проблемы, возникающие при приобретении жилья с использованием кредитных средств. Ипотека сегодня развивается недостаточно быстро не только потому, что процентные ставки высокие, и не только потому, что зарплаты "серые", а из-за дефицита высококвалифицированных кадров, оказывающих услуги ипотечных брокеров. Ипотечный брокер - новая профессия для рынка недвижимости России. Это специалист, владеющий знаниями в области недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, оценки, регистрации прав на недвижимое имущество, и оказывающий комплексную услугу по купле - продаже недвижимости с использованием ипотечного кредита. Для этих специалистов разрабатываются программные продукты, позволяющие получать и аккумулировать актуальную информацию по условиям ипотечных кредитов. Услуги, оказываемые ипотечным брокером, находятся в широком диапазоне - от консультации по условиям предоставления кредитов различными банками до лоббирования интересов потенциального заемщика в том банке, чьи условия в наибольшей степени отвечают потребностям клиента.
Если же возможности заемщика соответствуют основным стандартам большинства ипотечных программ различных банков, то и тогда выбрать лучшую программу непросто. Заемщика подстерегают всевозможные "уловки" кредитных программ, о которых умалчивают банки и страховые компании. Банки в своей рекламе объявляют только базовые процентные ставки, а реальные ставки, которые учитывают все затраты, включая самые мелкие на получение и обслуживание кредита, если и можно узнать, то только обратившись в банк. Эти затраты включают в себя плату за рассмотрение заявления и выдачу кредита, обналичивание средств, аренду депозитарной ячейки, ведение ссудного счета, расходы на составление договора купли - продажи квартиры. Кроме того, банки требуют заключить договоры страхования квартиры, жизни заемщика и созаемщиков, и риска потери права собственности на жилье. Так как страховку придется покупать ежегодно, то на страхование приходится большая часть дополнительных расходов. Невозможно рассчитать реальную эффективную ставку по методу дисконтирования будущих денежных потоков без графика платежей, рассчитанного банком. График расписывает размер каждого платежа, выделяя сумму, направляемую на погашение процентов и основного долга, а также остаток долга после перечисления денег. Исходя из суммы остатка, на конец года и рассчитывается размер страховки. На Западе банки обязаны раскрывать реальные ставки. В России рассчитывать реальную ставку рекомендует ЦБ и Федеральная антимонопольная служба, но делать это необязательно.
Абсолютная сумма платежей по кредиту зависит и от способа погашения кредита. Чаще всего банки предлагают заемщикам погашать кредит равными платежами. Из этих сумм в первое время на уплату основного долга идет от 0% до 25% ежемесячного платежа, остальное - проценты. При системе дифференцированных (убывающих) платежей суммы, уплаченные в первые месяцы в 2,5 - 3 раза больше, чем платежи в последний год. Поэтому сумма основного долга уменьшается быстрее и в результате общая сумма выплат при равных прочих условиях по кредиту будет меньше, чем при равных ежемесячных платежах.
Сегодня российские банки из-за растущей конкуренции смягчают условия кредитования. Первоначальный взнос порой достигает 0%, подтверждение "серого" дохода возможно по справке формы банка или "со слов начальника", для увеличения суммы кредита, возможно, учитывать совокупный доход любых лиц готовых выступить созаемщиками, снижается процентная ставка, низкие требования к объекту залога. К сожалению, все это ведет к снижению качества ипотечных кредитов, растет число заемщиков отказывающихся от квартир. Либеральные требования к заемщику и предмету залога явились одной из причин ипотечного кризиса в США. Официальная статистика не дает сведений о количестве отказанных кредитов со стороны заемщика, а кредитные организации отмечают, что чаще стали встречаться "мусорные" портфели ипотечных кредитов, то есть имеющие большое количество отказов. Следовательно, издержки по проведению сделок рефинансирования будут слишком велики и не обеспечат конкурентной стоимости привлеченных ресурсов, а без секьюритизации, в свою очередь, невозможно обеспечить достаточное количество ресурсов для увеличения числа кредитов, а значит, тормозится развитие ипотеки.
Считается, что кредитные портфели формируются по стандартам АИЖК (Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию), но на практике единые стандарты отсутствуют, так как многие банки предъявляют свои требования по формированию кредитных портфелей, что делает этот рынок непрозрачным.
Идея доступности жилья заключается в том, что должны существовать разные схемы приобретения жилья. Нельзя забывать, что ипотека сегодня - это финансовый инструмент для достаточно обеспеченных граждан, а основной массе населения ипотечные схемы недоступны из-за низких доходов. В таком случае могут помочь жилищно-накопительные кооперативы и строительные сберегательные кассы, которые кроме чисто накопительных схем предлагают последующую ипотеку банка с поручительством кооператива.
Кроме ипотечных кредитов население на покупку жилья берет потребительские кредиты, для которых не требуется залог в виде жилья. По результатам 2006г. в РФ потребительские кредиты на покупку жилья составили 83,6 млрд. руб., а ипотечные в 3 раза больше (263,5 млрд. руб.). Средневзвешенная процентная ставка по потребительским кредитам на покупку жилья: в рублях составила 14,2%, что на 0,5% выше ипотечной ставки; в иностранной валюте 11,5%, что всего на 0,1% выше ипотечной ставки. Средневзвешенный срок кредитования для потребительских кредитов на покупку жилья в рублях составил 173,7 месяцев (в иностранной валюте - 171,9 месяцев), что на 8,5 месяцев меньше ипотечного кредита в рублях (на 8,2 месяцев - в иностранной валюте). Видно, что условия по потребительским кредитам на покупку жилья не намного отличаются от ипотечных кредитов. Поэтому когда не подходят ипотечные программы, население может использовать потребительский кредит, например, для первого взноса или когда требуется небольшая сумма на покупку жилья. Но надо помнить, что только для ипотечных кредитов в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ физическому лицу предоставляется имущественный вычет по налогу на доходы с физического лица с процентов уплаченных по кредиту. Если имущественный вычет за приобретение объекта недвижимости ограничивается суммой превышающей 1 млн. рублей, то ипотека таких ограничений не имеет. Конечно, вернуть можно только ту сумму налогов, которую налогоплательщик уплатил за текущий год.
Не только среди населения, но и среди практиков рынка недвижимости существует мнение, что развитие ипотечного кредитования приводит к удорожанию жилья на рынке. Если рассмотреть данные по 32 регионам РФ за 1 полугодие 2006 г. об изменении стоимости 1 кв. м жилья (в процентах к декабрю 2005 г.) (по данным Росстата) и доли сделок с ипотекой (в процентах к общему числу сделок) (по данным Росрегистрации), то коэффициент корреляции составит - 0,518, что свидетельствует о наличии обратной связи рассматриваемых признаков. Кроме того, согласно статистике АИЖК в первом полугодии 2006 года доля сделок с использованием ипотеки в регионах России, в среднем, составила всего лишь 6 % от общего числа сделок купли-продажи. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономном округе - 25%, в Алтайский крае - 24%, в Москве - 7,5%, в Санкт-Петербурге - 4%, в Московской области - 3%, в Ставропольском крае и Смоленской области - порядка 0,1-0,2%. Следовательно, развитие ипотеки на данный момент вряд ли может провоцировать рост цен на рынке жилья, а отсутствие необходимой информации ведет к неправильной оценке происходящего. Поэтому важно правильное формирование информационного обеспечения, которое состоит в сборе, переработке и представлении информации, отвечающей требованиям всех участников ипотечного рынка, представленных на рис.2.
Информационное обеспечение системы ипотечного жилищного кредитования - это информационная связь всех участников ипотечного рынка. Оно охватывает не только все функции системы ипотечного кредитования, но и используется при анализе, прогнозировании и планировании развития ипотеки.



Рис.2 Участники ипотечного рынка.

К информационному обеспечению ипотеки предъявляются следующие требования:
- предоставлять полную, достоверную и своевременную информацию для реализации всех расчетов и процессов принятия решений каждым участником ипотечного рынка с минимумом затрат на ее сбор, хранение, поиск, обработку и передачу;
- обеспечивать взаимную связь участников ипотечного рынка на основе однозначного описания показателей и документов решаемых задач;
- предусматривать эффективную организацию хранения и поиска сведений, позволяющую формировать данные в массивы в соответствии с задачами участников ипотечного рынка и функционировать в информационно - справочном режиме;
- учитывать особенности взаимодействия между информационными объектами ипотечного рынка в процессе решения задач ипотечного кредитования.
В современных условиях информатизация базируется на использовании вычислительной техники и информационных технологий, что открывает для ипотеки возможности более экономичной и рациональной организации информационных процессов, повышения их гибкости и динамичности, расширения диапазона анализируемых факторов при принятии решений и обосновании их практического применения.
В настоящее время трудно оценить состояние дел на ипотечном рынке, так как в официальной статистике отсутствуют необходимые данные, а значения одних и тех же по сути показателей, приводимых основными участниками рынка, не всегда совпадают. Во-первых, отчетность по ипотечным сделкам ведется по месту регистрации заемщика, поэтому искажаются региональные характеристики ипотеки. Во-вторых, приводятся данные о сумме задолженности по ипотечным кредитам, но не расшифровывается, из чего она состоит (просроченная задолженность, вновь выданные кредиты). Начиная с отчетности за первое полугодие 2006г. в "Бюллетене банковской статистики ЦБ РФ" появились данные о сумме вновь выданных ипотечных кредитов, их средневзвешенной процентной ставке и сроке кредитования, но неизвестно их количество. А без этого нельзя оценить масштаб ипотеки.
В целях обеспечения анализа реализации одного из приоритетных направлений национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" необходима ежеквартальная, официальная публикация (например, в "Бюллетене банковской статистики ЦБ РФ") данных о состоянии ипотечного кредитования во всех регионах России. В табл.1 приведены показатели, которые пока что не отражаются в публикациях официальной статистики, но необходимы для всех участников ипотечного рынка.

Таблица 1
Вид ипотечных кредитов Показатель*
Вновь выданные ипотечные кредиты Количество, штук
Досрочно погашенные ипотечные кредиты** Сумма, тыс. рублейКоличество, штукСредневзвешенный срок до момента погашения кредита, месяцев
Просроченные ипотечные кредиты Сумма, тыс. рублейКоличество, штукСредневзвешенный срок просроченной задолженности, месяцев
Предлагаемые показатели ипотечного кредитования в России.
Рефинансированные ипотечные кредиты Сумма, тыс. рублейКоличество, штук
* Все показатели должны приводиться отдельно по кредитам, выданным в рублях и в иностранной валюте.
** Центральный банк РФ провел единовременное обследование досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов. Кредитные организации обязаны были предоставить не позднее 25 апреля 2007 г. сведения: о суммах досрочно погашенных кредитов, с разбивкой по выданным в 2005-2006 гг., а также независимо от даты их выдачи; источники погашения (государственными жилищным сертификатами, средствами заемщиков, в результате уступки права требования); местонахождение заемщиков (в разрезе субъектов РФ); валюта кредита.

Периодические данные о количестве вновь выданных ипотечных кредитов позволят оценить масштабы, выявить динамику развития ипотеки по регионам России. Показатели по досрочно погашенным, просроченным и рефинансированным ипотечным кредитам дадут возможность определить объемы этих явлений, изучить риски кредитования физических лиц, оценить оборачиваемость ипотечных портфелей, планировать сделки по секьюритизации.
При соответствующем информационном обеспечении можно будет проводить достоверный анализ ипотечного рынка в целом и по сегментам, который даст возможность проектировать дальнейшие шаги развития ипотечного кредитования и обеспечения возврата кредитов.

Боченина М.В.
ассистент Санкт-Петербургского государственного
университета экономики и финансов
Елисеева И.И.
член-корреспондент РАН, профессор,
зав. кафедрой Санкт-Петербургского
государственного университета экономики и финансов

Документы

Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован